Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck
Der Bundesgerichtshof hat in einem neueren Urteil (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09) etwas überraschend festgestellt, dass ein Wohnungseigentümer eine Wohnung an häufig wechselnde Personen (Feriengäste) vermieten darf, also quasi eine Nutzung als Pension, bzw. Ferienwohnung eine zulässige Wohnnutzung sei. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist und die Wohnungseigentümer auch nichts anderes vereinbart haben. In solchem Fall können die Wohnungseigentümer den Eigentümer, der die Pension betreibt, nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung untersagen.
Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine Praxis, wie sie zunehmend in den „Szenebezirken" von Berlin (Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte) üblich ist, einen Freifahrtsschein erteilt. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass auch ein „normaler" Wohnungsmieter jederzeit wechselnde Gäste empfangen und Partys feiern könne. Den übrigen Wohnungseigentümern sei es im Einzelfall zuzumuten, sich gegen übermäßige Geräuschbelastungen an die jeweiligen Störer zu wenden, z.B. mittels einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung übermäßiger Lärmbelästigung.
Sollte die Teilungserklärung die Vermietung an wechselnde Dritte untersagen, hat man gute Karten, diese Art der Wohnungsnutzung eines Miteigentümers untersagen zu lassen. Dies Entschied ein erstinstanzliches Gericht kurz nach dem oben genannten BGH-Urteil (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 30.3.2010, 512 C 75/09).
Fachanwaltstipp Wohnungskäufer: Achten Sie beim Kauf Ihrer Immobilie auf die Regelungen in der Teilungserklärung. Wenn dort nur die allgemeine Nutzung als Wohnraum vereinbart ist und auch kein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zur Untersagung einer Nutzung als Pension vorliegt, müssen Sie gerade in touristischen Gebieten damit rechnen, dass die Miteigentümer ihre Wohnungen an Feriengäste vermieten. Auch wenn der Bundesgerichtshof es anders sieht: Gegen die dann durch die Gäste auftretenden Geräuschbelästigungen können Sie sich kaum vernünftig wehren. Wenn Sie zum Beispiel eine einstweilige Verfügung erwirken wollen, werden die betreffenden Gäste längst abgereist sein. Gegen die Lärmstörungen neuer Gäste müssen Sie dann ggf. mit einer gesonderten einstweiligen Verfügung vorgehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
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