Folgende Verteilerschlüssel sind möglich:
- Wohn- und Nutzfläche
- Personenzahl
- Miet- oder Wohneinheiten
- Verbrauchs- und Verursachungserfassung
- Miteigentumsanteile
Schon im Mietvertrag sollte geregelt werden, nach welchem Maßstab die Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden. Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, kann der Vermieter mit seinen Mietern den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren.
Vorsicht ist bei der Formulierung geboten. Denn: Ist der gewählte Verteilerschlüssel unverständlich, führt das zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.
Falls eine Eigentumswohnung vermietet wird, kann die Grundsteuer nicht anhand des für die Wohnung ergangenen Grundsteuerbescheids umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Verteilung nach Wohnfläche festgelegt ist (BGH WuM 2004, 403). In diesem Fall sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass die Grundsteuer nach Grundsteuerbescheid umgelegt wird.
Sofern im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart ist, muss nach Wohnfläche umgelegt werden. Das ist gesetzlich für freifinanzierte Wohnungen vorgeschrieben. Wurde aber bereits einen anderer Verteilerschlüssel angewandt, so bleibt es in der Regel dabei.
Den vereinbarten oder einmal gewählten Verteilerschlüssel kann man nicht ohne weiteres ändern. Das geht nur, wenn mit den Mietern eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Sollen die Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll nach Verbrauch abgerechnet werden, darf der Vermieter den Verteilerschlüssel auf verbrauchsabhängige Kostenerfassung umstellen. Sind Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden, müssen die Kosten - zumindest teilweise - nach abgelesenen Verbrauchswerten verteilt werden. Bei den Wasserkosten besteht diese Pflicht aber nur, wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind. Fehlen sie in einer Wohnung, darf weiterhin nach Wohnfläche abgerechnet werden.
In der Abrechnung musst Du die Verteilerschlüssel für das gesamtes Anwesen und die jeweilige Mietereinheit angegeben werden. Werden mehrere Verteilerschlüssel verwendet, sind alle Umlageschlüssel zu benennen und gegebenenfalls zu erläutern. Der Vermieter ist verpflichtet, anhand der gesamten Betriebskosten für das Anwesen darzustellen und zu erläutern, welchen Verteilerschlüssel, evtl. für einzelne Positionen, er verwendet und wie sich der Anteil für den Mieter errechnet.
Von Thomas Trepnau bisher erschienen:
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Das Geheimnis der feuchten Wand - Mietminderung,
Mehr Moneten mit Mieterhöhung,
Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien - Kauf ein Haus und mach mehr daraus,
Immobilienbewertung - Was sind Hütte und Scholle wert?
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