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(Online-Artikel.de) - Erbschaftssteuer sparen mit dem richtigen Verkehrswert von Immobilien

Zahlreiche Erben und deren Steuerberater kennen den § 198 des Bewertungsgesetzes nicht. Dabei handelt es sich um eine Vorschrift, mit der sich erhebliche Steuerbeträge sparen lassen. Warum?

Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, richtet sich die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt nach einem pauschalen Berechnungsverfahren ermittelt. Aufgrund der pauschalen Regelungen kommt es jedoch sehr häufig vor, dass spezielle wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigt werden. Der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert (Marktwert) ist dann zu hoch. Der Betroffene zahlt eine zu hohe Steuer.

Dem Gesetzgeber ist bewusst, dass es sich bei den Immobilienbewertungen des Finanzamts nur um eine pauschale Vorgehensweise handeln kann. Aus diesem Grund gibt es den § 198 des Bewertungsgesetzes. Dieser lautet sinngemäß:

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der Verkehrswert (Marktwert) niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert, so ist der niedrigere Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren Werts müssen die für die Verkehrswertermittlung erlassenen Vorschriften des Baugesetzbuchs und der Wertermittlungsverordnung berücksichtigt werden.

Auf der Grundlage des § 198 des Bewertungsgesetzes ist es somit möglich, völlig legal Steuern zu sparen. Es muss lediglich ein niedrigerer Verkehrswert (Marktwert) nachgewiesen werden. Nachfolgend finden Sie einige typische Beispiele für einen niedrigeren Verkehrswert.

1. Grundstück mit unwirtschaftlichem Gebäude, Abriss ist erforderlich
Wert Finanzamt = Bodenwert = 800.000 EUR
tatsächlicher Verkehrswert = Bodenwert - Abrisskosten = 650.000 EUR

2. Mietwohnhaus, 25 % unter der ortsüblichen Miete vermietet
Wert Finanzamt = 1.500.000 EUR, Basis ortsübliche Miete
tatsächlicher Verkehrswert = 1.200.000 EUR, Basis tatsächliche Miete

3. Eigengenutztes Gewerbeobjekt, Miete lässt nicht ohne weiteres feststellen
Wert Finanzamt = Sachwert = 2.500.000 EUR
tatsächlicher Verkehrswert = Ertragswert = 1.200.000 EUR

4. Einfamilienhaus mit Schäden, Beseitigungskosten = 80.000 EUR
Wert Finanzamt = 320.000 EUR ohne Beseitigungskosten
tatsächlicher Verkehrswert = 240.000 EUR mit Beseitigungskosten

Die Erben sollten Ihre Steuerberater unbedingt auf die Möglichkeiten des § 198 Bewertungsgesetz hinweisen. Hinter diesem Paragraphen verbirgt sich ein enormes Steuersparpotenzial. Schenken sie dem Staat kein Geld, das ihm nicht zusteht!

Ralf Kröll