Die Basis zur Ermittlung der Renditen von Immobilieninvestitionen funktioniert bei Immobilien wie bei jeder anderen Kapitalanlage. Der Ertrag wird im Verhältnis zum eingesetzten Kapital betrachtet.
Ermittlung des Ertrages & Leverage-Effekt
Der Ertrag besteht primär aus der Miete, von der die nicht-umlagefähige Kosten, wie beispielsweise die Kosten der Hausverwaltung abgezogen werden. Wir die Immobilienanlage durch ein Darlehen finanziert, müssen zusätzlich die Zinsen abgezogen werden. Ist der Zins niedriger als die Rendite der Immobilie, spricht man von einem positiven Leverage-Effekt (Hebeleffekt). Ist der Zins höher, von einem negativen Leverage-Effekt. Durch diesen Effekt steigt, bzw. sinkt die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals. Anders ausgedrückt, ist der Ertrag der Immobilieninvestition höher als die Zinsen, lohnt es sich Darlehen aufzunehmen. Zu bedenken ist allerdings, dass sich durch die Aufnahme von Darlehen, die Rendite-Risiko Struktur der Investition ändert.
Rendite ist nicht gleich Rendite
Die Rendite von Immobilieninvestitionen wird meist auf Basis des Multiplikators angegeben, z. B. das 20-fache der Jahresnettokaltmiete (JNKM). Dies entspricht eine Rendite von 5% (berechnet: 1 : 20 = 0,05 = 5%). Umso höher der Faktor, umso "teurer" ist die Investition. Man spricht bei dieser Rendite auch von der statischen Nettoanfangsrendite. Diese basiert meist auf der aktuellen vertraglich fixierten Miete. Ist diese Miete über dem Marktniveau, steigt dadurch der Kaufpreis, liegt diese unterhalb des Marktniveaus, sinkt der Kaufpreis bei gleichem Faktor. Neben der statischen Rendite ermittelt der Interne Zinsfuß (IRR = engl. Interal Rate of Return) die interne Verzinsung der Investition und berücksichtigt auch den Verkaufserlös.
Tobias Streckel
Kommentare von Besucher !
