Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau
Eine Wohnung ist nach dem Gesetz dann mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt. Ein Mangel liegt also dann vor, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass der Mieter sie nicht nutzen kann, wie er will bzw. wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.
Der Maßstab für den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch ist demnach der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Schon mit dem Abschluss des Mietvertrages geht es los. Hier fallen die ersten Entscheidungen, ob es künftig für den Mieter leicht oder schwierig sein wird, die Miete zu mindern.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Treten erhebliche Mängel auf, muss der Mieter die volle Miete nicht mehr bezahlen. Er ist aber verpflichtet, den Vermieter über diese Mängel sofort zu informieren.
Die Mietminderung selbst braucht er nicht ankündigen. Der Mieter darf die Miete ab dem Zeitpunkt mindern, ab dem der Mangel festgestellt wird. Das heißt, der Mieter muss zwar den Vermieter informieren, darf aber auch sofort mindern. Er muss nicht erst abwarten, bis der Vermieter Gelegenheit hatte, den Mangel oder Fehler zu beseitigen. Informiert er den Vermieter nicht über den Mangel, muss dieser die Mietminderung in der Regel nicht hinnehmen. Das Recht zur Minderung besteht für die Dauer des Mangels.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch wenn er gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann, kann der Mieter mindern. Das Recht zur Mietminderung kann auch ausgeschlossen sein. Es ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte. Diese Kenntnis muss sich auf einen bestimmten Mangel und dessen Art, Umfang und Auswirkungen beziehen. Die bloße Kenntnis, dass die vermietete Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ist nicht ausreichend.
Wenn konkrete Mängel oder Fehler an der Wohnung schon im Übergabeprotokoll vermerkt sind und das Übergabeprotokoll Bestandteil des Mietvertrages ist, dann wird es für den Mieter schwierig.. Natürlich hat das nur Sinn, wenn der Vermieter sich nicht verpflichtet hat, diese Mängel zu beheben. Führt ein Fehler an der vermieteten Wohnung zu einer unerheblichen Beeinträchtigung des Mieters ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Es muss schon eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen.
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Außerdem von Thomas Trepnau in der Reihe seiner Vermieter-Ratgeber erschienen:
"Rechne mit Deinem Mieter ab - Betriebskosten, die zweite Miete" ,
"Mehr Moneten mit Mieterhöhung",
"Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien" und "Wertermittlung von Häüusern und Grundstücken"
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