Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH
Die Preissteigerungsraten steigen und haben die Renditen der Bundeswertpapiere weit hinter sich gelassen. Der Verbraucherpreisindex stieg in diesem Jahr um 2,7 % - nach 1,5% im Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Um annähernd 4,5 % stieg bereits im Februar dieses Jahres der Index der wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer höheren Gewichtung von Gütern des täglichen Bedarfs basiert und die Ausgabenrealität vieler Zuwendungsempfänger wiederspiegelt. Bei einer Rendite deutscher Staatstitel von etwa 1,5% p.a. ergibt sich ein negativer Ertrag der Stiftungsvermögen von 1% bis 3% per annum. "Da Stiftungen viele Aufgaben auf sich nehmen, die den Staat entlasten, führt Geldentwertung zu einer Einschränkung bürgerschaftlichen Einsatzes oder zu einer unerwünschten Verschiebung zu bürokratischen Strukturen", sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. Weitere Angaben zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort.
Dieser reale Verlust von Geldvermögen ist kein Zufall, sondern das Resultat staatlicher Kapitallenkung. Die EU-Kommission legte noch im Juni dieses Jahres einen Entwurf der Bankenrichtlinie "Basel-III" vor, der sogar im zweiten Jahr der südeuropäischen Schuldenkrise Finanzinstitute weiterhin von einer Risikounterlegung sämtlicher (!) Staatsanleihen des Euro-Raumes entbindet. Amerikanische Volkswirtschaftler haben das erfolgreiche Zusammenwirken expansiver Notenbank-Politik und staatlicher Kapitallenkung zur Minderung der öffentlichen Defizite analysiert. So konnte durch eine lange Periode negativer Realzinsen die US-Staatsverschuldung von 117% des BSP (1945) auf 35 Prozent des BSP (1973) gesenkt werden. Deutsche Zeitungen sprechen in diesem Zusammenhang seit Frühling dieses Jahres von "Zinsraub" wie auch "finanzieller Repression".
Werterhalt mit deutschen Zinshäusern
Stiftungen sind gesetzlich verpflichtet, den Bestand des Stiftungsvermögens zu bewahren. Die Stiftungsgesetze der Länder schreiben des Weiteren vor, daß für die Verwirklichung des Stiftungszweckes nur auf die Erträge des Vermögens nicht aber auf die Vermögenssubstanz zurückgegriffen werden kann. Derzeit stehen Stiftungen Staatsanleihen des Öfteren skeptisch gegenüber. Auch volatile Fonds, Währungsanlagen oder "Absicherungen" auf der Basis von Derivatenwerden immer weniger als solide Anlagealteformen betrachtet.
Als renditetragender Substanzwert erhalten inländische Wohnimmobilien des Bestandes zunehmend an Bedeutung. Deren Einnahmen haben sich über alle Konjunkturzyklen hinweg als robust erwiesen. Mietanpassungen geschehen in regelmäßigen Abständen im vollständigen Wohnungsbestand und laufend im Rahmen der natürlichen Fluktuation. Durch die Vielzahl der Mieterbeziehungen ist das Geschäft kleinteilig, der Eigentümer ist hingegen - verglichen mit Büroimmobilien - in einer ausgezeichneten Verhandlungsposition. Die Preisentwicklung eines regional persifizierten Wohnportfolios liegt seit 1977 regelmäßig über der Inflationsrate. Dies gilt genauso für die Freie und Hansestadt Hamburg, die, von der Süddeutschen Zeitung in der Ausgabe vom 9. September dieses Jahres als "Juwel des Nordens" bewertet wurde. Hier beträgt die durchschnittliche Mietsteigerung 5,8% entsprechend dem Mietspiegel 2011.
"Der Hamburger Wohnungsmarkt hatte in den vergangenen beiden Jahren deutliche Preisanstiege zu verzeichnen. Ein Einstieg ist auch gegenwärtig noch sinnvoll. Mehr als die Hälfte der Nettokaltmieten liegen aktuell noch unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter und Monat", sagte Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24. Weitere Angaben zu Christoph Marloh finden Sie hier.
Werterhöhung von Wohnungsbeständen durch Nachhaltigkeit
Eine zeitgemäße Optimierung von Wohnungsbeständen ist durch energetische Sanierungen möglich. Viele Objekte aus den Baujahren 1960 bis 1980 liegen in gut eingewachsenen, gesuchten Stadtlagen. Durch eine energetische Optimierung von Gebäudehülle und Anlagentechnik kann der Energieverbrauch um bis zu 80% reduziert und der Wohnwert gesteigert werden. Die Investitionen werden nach aktuellem Mietrecht über 10 Jahre zu 110 Prozent auf die Mieter umgelegt. Durch den großen Effizienzeffekt sind die Maßnahmen bruttomietenneutral. Im September dieses Jahres forderte der Deutsche Mieterbund die Politiker auf, die vorgesehene zusätzliche "10x10 Afa" schnell zu verabschieden, um den Umfang der Sanierungen zu erhöhen. Energieeffiziente Wohnimmobilien lassen sich in absehbarer Zeit erheblich günstiger vermieten, da die Preise für Energie schneller als die Inflation steigen.
Private Placements vs. Publikums-Fonds
Für Anleger, die Wohnungsbestände nicht eigenhändig administrieren wollen, kommen Private Placements oder Publikumsfonds in Frage. Unter den Publikumsfonds sind geschlossene Zinshaus-Fonds wegen hoher Startkosten oft rechtlich nicht für Stiftungen sinnvoll, da sie zu Anfang aus dem Kapital und nicht aus laufenden Erträgen ausschütten. Offene Zinshaus-Fonds bieten wegen hoher laufender Gebühren oftmals nur geringe Einkünfte. Private Placements von Wohnimmobilien-Spezialisten werden aus diesem Grund für viele Stiftungen zu einer ernsthaften Alternative.
Dazu gehört das Private Placement "Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord" der Hamburger Grundbesitz 24. Das Management von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger Wohnimmobilien seit 1998 durchgängig Renditen von 8 Prozent bis 11% p.a. (IRR) erwirtschaftet. Das derzeitige Private Placement investiert ? 19.000.000 in ein Portefeuille von energetisch optimalen Objekten in der Metropolregion Hamburg. Die Invest-Quote beläuft sich auf 98,5 Prozent. Die Investitionen in energetische Modernisierungen belaufen sich auf ungefähr 14% des Volumens. Es wird nur in Euro und zu ungefähr 50% langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5% per annum. Die fortlaufenden Auszahlungen erfolgen vierteljährlich in Höhe von etwa 5 Prozent p.a. und allein aus laufenden Erlösen. Das Portfolio wird vierteljährlich bewertet. Die Mindestbeteiligung liegt bei Euro 200.000. Die Anleger- und Treuhandverwaltung erfolgt durch Rödl & Partner. Investitionsentscheidungen werden durch einen unabhängigen Investitionsausschuß getroffen.
Durch aktives Asset Management konnten die Mieteinnahmen des Portfolios in diesem Jahr um 8% erhöht werden. Bestandsmieten wurden dabei nicht erhöht. Die Auszahlungen lagen im vorgenannten Zeitraum um 18% über Plan. Im Juni dieses Jahres erhielt das Private Placement das A- Rating von Invest-Report.
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