Frühlingszeit – Modernisierungszeit. Häufig zeigt der Winter, was im Haus instandgesetzt und modernisiert werden muss. Der BGH (Urteil vom 02.03.2011, Az. VIII ZR 164/10) hat diesen Monat entschieden, dass eine Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung auch dann zulässig ist, wenn eine Ankündigung der Arbeiten nicht erfolgte.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Mieter 3 Monate vor Beginn der Maßnahme über Art, Ausmaß, voraussichtlichen Beginn und Dauer von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu unterrichten. Zweck ist, dass der Mieter sich auf entsprechende Unannehmlichkeiten oder gar Einschränkungen in der Nutzbarkeit der Wohnung einrichten und bei unzumutbarer Härte Widerspruch einlegen kann. Will der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete erhöhen, muss er zugleich den voraussichtlichen Erhöhungsbetrag nennen. Eine Modernisierung liegt insbesondere bei einer Verbesserung der Mietsache und bei einer Einsparung von Energie- oder Wasserkosten vor. Hier muss er zugleich Angaben zur erwarteten Einsparung von Kosten machen, um dem Mieter eine Kalkulation der zukünftigen Gesamtmietkosten zu ermöglichen. Im Falle erheblicher Arbeiten in den Räumen des Mieters müssen sogar Angaben zu konkret betroffenen Räumen und zu erwartenden baulichen Änderungen (zum Beispiel Zugang zum neuen Balkon – Wegfall von Stellfläche, Umgestaltung des Bades bei Einbau einer Badewanne).
Passt dies dem Mieter nicht, kann er bei Vorliegen von Härten entweder Widerspruch einlegen oder aber ein außerordentliches Kündigungsrecht geltend machen. Anderenfalls hat er drei Monate nach Abschluss der Arbeiten die erhöhte Miete zu zahlen.
Kündigt der Vermieter die Modernisierung nicht an, muss der Mieter solche Arbeiten nicht dulden, wenn die auf seinen Wohnraum einwirken und zu einer nicht unerheblichen Mieterhöhung führen.
Was aber, wenn der Vermieter ohne Vorankündigung modernisiert hat, etwa eine Außenisolierung des Hauses angebracht oder einen Fahrstuhl eingebaut hat?
Zweck der Vorankündigung ist allein die Information des Mieters. Geht ihm eine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung erst nach der Modernisierung zu, weist der BGH darauf hin, dass dies nicht die Unwirksamkeit der Erhöhung zur Folge hat! Die Mieterhöhung tritt dann erst nach Ablauf einer verlängerten Frist von sechs Monaten in Kraft. Der Mieter hat dabei wiederum ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Bei Fragen zu Modernisierungen, dem Verfahren der ordnungsgemäßen Mieterhöhung und den Rechten von Mietern und Vermietern ist es ratsam, sich an die Interessenverbände für Hauseigentümer und Mieter oder einen Rechtsanwalt zu wenden, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Rechtsanwältin Wiebke Meyer-Arndt, Bonn
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