Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Bei Schimmel oder chemischen Gerüchen in der Wohnung macht sich jeder Mieter Sorgen. Jedes Unwohlsein und jede Kopfschmerzattacke oder Migräne wird mit dem chemischen Geruch oder mit Schimmelsporen in Verbindung gebracht. Sollte ein Neugeborenes im Haushalt wohnen, reagiert manch ein Mieter – berechtigt – mit großer Sorge.
Welche Möglichkeiten gibt es? Wie kann der Mieter seine Rechte am besten durchsetzen?Zur Beweissicherung kann der Mieter ein selbständiges Beweisverfahren führen. Dies hat den Vorteil, dass der Mieter bei zukünftigen Schäden die jetzt vorliegenden Tatsachen gerichtsfest nachweisen kann. Sollte der Mieter oder das Kind Folgeschäden davontragen, kann man die toxische Belastung der Raumluft und die damals bestandene Gefahrensituation in einem Schadensersatzprozess gegen den (damaligen) Vermieter verwenden. Solche Prozesse können mitunter mehrere tausend Euro kosten. Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines vereidigten Sachverständigen. Die Ergebnisse dieser Untersuchung geben in aller Regel eine solide Basis für die weitere Vorgehensweise (fristlose Kündigung, Klage auf Instandsetzung und Rückforderung überzahlter Mieten wegen Minderung oder sogar eine Klage auf Schadensersatz wegen Gesundheitsbeeinträchtigung).
Wer mit der Mietminderung wegen Schimmels oder der Geltendmachung anderer Ansprüche keine Bauchlandung vor Gericht erleben will, sollte daher immer vorab ein privates Gutachten zur Art des Schimmels und zur Konzentration einholen. Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können die Raumluft mit einem tragbaren Prüfgerät selbst prüfen und das Ergebnis in ein zentrales Labor zur Auswertung einsenden. Vor Gericht reichen solche Prüfungsergebnisse nicht aus, um einen Anspruch zu begründen, falls der Vermieter eine Belastung mit toxischen Stoffen im Prozess bestreitet. Mehr Gewicht haben Prüfungen gerichtlich vereidigter Gutachten. Sollte ein vereidigter Sachverständiger ein Gefahrenpotential durch Schimmelsporen oder toxische Stoffe feststellen, hat man regelmäßig gute Karten dafür, sich bereits außergerichtlich mit dem Vermieter zu einigen. Der Vermieter wird es kaum riskieren, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger im Prozess dieselben Feststellungen macht, wie das vom Mieter in Auftrag gegebene Gutachten.
Gewarnt werden muss in jedem Fall davor, die Miete einfach (teilweise) einzubehalten. Sicherer ist es immer, die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzuzahlen und dann den wegen der Mietminderung überzahlten Teil zurückzufordern. Hat man sich bei der Höhe der Mietminderung geirrt, verliert man nur teilweise den Zahlungsprozess. Man riskiert aber keine Kündigung.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
Mail: Berlin@recht-bw.de
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