Es gibt verschiedene
Möglichkeiten eine Immobilie zu bewerten, das wichtigste Bewertungskriterium ist der sogenannte
Verkehrswert. Verkehrswert bedeutet per Definition, vereinfacht ausgedrückt, nichts anderes, als dass es sich dabei um den Preis handelt, der zum aktuellen Zeitpunkt für die Immobilie bei einem Verkauf erzielt werden kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Grundstück in der Vergangenheit, bevor zum Beispiel eine Schnellstraße in unmittelbarer Nähe gebaut wurde, doppelt so viel Wert war oder es in der Zukunft, wenn es zu Bauland wird, dreimal so viel Einbringen würde – ausschlaggebend ist einzig und allein der erzielbare Preis zum Verkaufszeitpunkt. Bei bebauten Grundstücken fließt neben dem Grundstückpreis auch der Zustand und Wert der sich auf dem Gelände befindlichen Bebauung ein.
Für die
Wertermittlung der Bebauung wird in der Regel das Sachwertverfahren gemäß
§21 ff WertV (Wertermittlungsverordnung) verwendet. Dabei wird der Preis der Gebäude mittels der Herstellungskosten bestimmt, die wiederum mithilfe der sogenannten Baukostentabelle errechnet werden. Die Baukostentabelle gibt an, wie hoch die Kosten pro Kubikmeter Rauminhalt oder pro Quadratmeter Geschossfläche für die Herstellung der sich auf dem Gelände befindlichen Bautypen sind.
Um einen aussagekräftigen
Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wird in vielen Fällen das sogenannte Vergleichswertverfahren herangezogen. Dies bedeutet nichts anderes, als das sich die in Lage und Zustand ähnelnden Objekte miteinander verglichen werden, um damit einen Verkehrswert zu bestimmen. Diese Verfahren hat allerdings die Schwachstelle, dass dafür eine ausreichende Zahl ähnlicher Immobilien zum Verkauf stehen muss.
Für den
Kauf einer Immobilie ist in erster Linie der Beleihungswert wichtig, da dieser für die Finanzierung ausschlaggebend ist. Der Beleihungswert darf nach
§12 des Hypothekenbankgesetzes nicht über dem Verkaufwert liegen, Basis ist die Nachhaltigkeit des Ertragwerts und der fixen Eigenschaften des Grundstückes bei üblicher Bewirtschaftung. Der Beleihungswert liegt in der Regel bei
siebzig bis neunzig Prozent des Verkehrswertes, das heißt, des Wertes, der bei einem Verkauf des Grundstückes bei aktueller Marktlage erzielt werden kann. Soll eine
Immobilie beliehen werden, zieht die Bank vielen Fällen einen Sachverständigen hinzu, oftmals wird aber aus Kostengründen darauf verzichtet. Vom Beleihungswert werden circa sechzig Prozent von den Banken als Beleihungsgrenze angesetzt, was nichts anderes bedeutet, als dass der Käufer vierzig Prozent Eigenkapital nachweisen muss, Bausparkassen beleihen die Objekte mit bis zu achtzig Prozent des Verkehrswertes.
Wolfgang Maier
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