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(Online-Artikel.de) - Wichtige Hinweise für Kaufinteressenten in Bezug auf die Kaufvertragsabwicklung

Viele Immobiliensuchende kennen es. Nervenaufreibendes, oft jahrelanges suchen nach dem passenden Immobilienobjekt. Wurde inzwischen ein geeignetes Traumhaus bzw. Immobilie gefunden, stellen sich viele die Frage, wie geht es nun weiter? Bekomme ich eine Finanzierung? Zu welchem Kreditinstitut soll ich gehen? Welche Unterlagen benötige ich?

Die Bank

Bei all diesen Fragen kann Sie ein fachmännisch geführtes Immobilienunternehmen unterstützen. Sie verfügen über das nötige Marktwissen um Ihnen, sofern Sie es wünschen, den passenden Finanzierungsberater zu vermitteln. In aller Regel empfiehlt es sich, als ersten Ansprechpartner seine Hausbank zu anzusprechen. Hier sind Sie mit ihrem Namen bekannt, Ihre finanzielle Situation sollte Ihrem Berater vorliegen. Auf dieser Basis lässt sich leicht, auch im Angesicht der oft erwähnten „Krise" eine Finanzierung darstellen. Zu wem Sie auch gehen, es werden immer die gleichen Unterlagen Ihrer Wunschimmobilie benötigt.

• Baupläne (Geschoßpläne, Schnitte, Ansichten)
• Wohnflächenberechnung
• m³ umbauter Raum Berechnung
• Grundbuchauszug neu, bzw. max. 6 Monate alt
• event. einen Kaufvertragsentwurf
• Brandversicherung in Kopie
• Teilungserklärung bei WEG-Objekten (Eigentumswohnungen)

Für einen erfolgreichen Kaufvertragsabschluss beim Notar benötigt der Käufer eine verbindliche mündliche oder eine schriftliche Finanzierungszusage von der finanzierenden Bank.

Es empfiehlt sich jedoch, den Darlehensvertrag erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages zu schließen. So beugt man der Gefahr vor, eine Finanzierung, jedoch nicht das gewünschte Haus zu bekommen. Die Erfahrung zeigt, das selbst Verkäufer „kalte Füße" bekommen können und plötzlich nicht mehr verkaufen möchten. Bis zum notariellen Kaufvertrag haben beide Parteien -Käufer sowie Verkäufer- das Recht den geplanten Kaufvertrag nicht zu unterzeichnen bzw. Abstand davon zu nehmen. Erst nach der Unterzeichnung beider Parteien und dem Notar selbst, ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich.

Der Notar

Endlich ist der „Große Tag" gekommen. Der notarielle Kaufvertragsabschluss einer lange Immobiliensuche steht auf dem Plan, doch wie geht es nun weiter?

Keine Sorge, Ihr Immobilienbüro und das Notariat kümmert sich um die gesamte Vor- bzw. Nachbearbeitung. Das Immobilienunternehmen bereitet in enger Zusammenarbeit mit dem Notariat den Kaufvertrag vor. Sämtliche Eckdaten werden mit beiden Vertragsparteien im Vorfeld besprochen, sodass die Beurkundung nur noch eine reine Formsache ist, nach deren Abschluss Sie sich, als Käufer, zurücklehnen können. Sämtliche noch anfallenden Arbeiten werden nun durch den Notar erledigt.

1. Der Notar sendet zwei Abschriften des Kaufvertrages an das Finanzamt. Je eine an die Grunderwerbssteuerstelle, da jeder Geschäftsfall eine Steuer in Höhe von derzeit 3,5% auf den reinen Geschäftswert der Immobilie für den Käufer auslöst, und an die Abteilung Einkommenssteuer. Hier wird geprüft, in wie weit der Verkäufer mit dem Verkauf seiner Immobilie einen Gewinn erwirtschaftet hat.
   
   Sollten Sie eine Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten haben, so ist der Verkäufer von dieser „Spekulationssteuer" im Regelfall nicht betroffen. Falls Sie Ihre Immobilie seit einem nicht so langen Zeitraum Ihr Eigen nennen, so müssen Sie mindestens die letzten beiden Jahre vor dem Kaufvertrag die Immobilie selbst genutzt haben.
   
   
2. Eine weitere Abschrift wird unverzüglich an das zuständige Grundbuchamt gesendet um zu Gunsten des Käufers eine „Auflassungsvormerkung" eintragen zu lassen. Diese Vormerkung, auch „Sperrvermerk" genannt, schützt den Käufer, auch vor der eigentlichen Eigentumsumschreibung davor, dass weitere Eintragungen ohne seinen Willen und Zutun geleistet werden.
   
   Diese Eintragung dauert in der Regen 4-6 Wochen und ist, obwohl die reine Schutzwirkung schon mit dem Eingang beim Grundbuchamt beginnt. Dies ist die Erste und wichtigste Vorraussetzung zur Zahlungsfälligkeit.
   
   
3. Die gemäß BauGB (Baugesetzbuch) vorkaufsberechtigte Gemeinde erhält ebenfalls eine Abschrift des Kaufvertrages und die Aufforderung, auf Ihr Kraft Gesetzt gegebenes Vorkaufsrecht zu verzichten. Dieses Vorkaufsrecht darf nur für das Allgemeinwohl betreffende Angelegenheiten ausgeübt werden. Da dies so gut wie nie der Fall ist, wird die Stadt zu 99% mit einer „Negativbescheinigung" auf Ihr Recht verzichten. Dies ist die zweite Voraussetzung zur Zahlungsfälligkeit.
   
   Bei Eigentumswohnungen besteht dieses Vorkaufsrecht nicht. Hier wird ersatzweise eine „Verwalterzustimmung" benötigt, welche der Notar für Sie umgehend einholt.
   
   
4. Da Sie ein lastenfreies Grundstück erwerben möchten, müssen die evtl. noch valutierenden Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden des Verkäufers gelöscht werden. Hierzu schreibt der Notar den Begünstigten dieser Belastung an und beantragt eine Löschungsbewilligung. Sobald diese dem Notar, als Treuhänder, zugegangen ist, ist die letzte und dritte Voraussetzung zur Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt.

Sind diese drei Voraussetzungen erfüllt, sind für den Verkäufer sowie den Käufer alle evtl. Risiken aus dem Weg geräumt.

• Das Grundbuch ist für andere Eintragungen gesperrt
• Die Gemeinde möchte ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben
• Der Kaufpreis reicht zur Lastenfreistellung aus

Nach Eingang der oben genannten Zahlungsvoraussetzung werden beide Vertragsteile werden hierüber schriftlich durch den Notar informiert und der Kaufpreis ist nun binnen einer 10 Tagesfrist, an den Käufer oder andere Begünstigte wie Banken, zur Zahlung fällig.

Um eine größere Planungssicherheit zu erhalten, werden in Kaufverträgen oft weitere Zahlungsbedingungen wie Räumung oder ein bestimmtes Datum vereinbart. Diese Bedingungen kann und wird ein Notar nicht überwachen.

Nachdem das Geld bei dem Verkäufer eingegangen ist, ist der Käufer zur wirtschaftlichen Übernahme des Objektes berechtigt. Er darf das Haus bewohnen, vermieten, renovieren. Mit Übernahme dieser Rechte ist er jedoch auch zur Zahlung aller das Objekt betreffenden Abgaben bzw. Nebenkosten/Betriebskosten verpflichtet.

Sobald die Grunderwerbssteuerstelle vom Finanzamt dem Notar im Rahmen einer Unbedenklichkeitsbescheinigung mitteilt, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde, wird die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt.