Wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt oder neu erwirbt und modernisieren möchte, muss die Auflagen kennen. Vor dem Kauf empfiehlt sich daher der Kontakt zur Denkmalschutzbehörde.
Dem Wohlfühl-Charme eines sanierten Denkmals kann sich kaum einer entziehen. Der Staat belohnt die Modernisierer denkmalgeschützter Gebäude mit Steuererleichterungen.
Antrag stellen: Sind Sanierungen erforderlich, um das Haus erhalten und sinnvoll nutzen zu können, dürfen Sie die Kosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung: Die Aufwendungen müssen von der zuständigen Behörde bescheinigt und die Maßnahmen unbedingt vor Sanierungsbeginn abgestimmt sein (siehe Expertenrat rechts). Aus den Antragsunterlagen, die Sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde von Stadt oder Kreis einreichen, muss eindeutig hervorgehen, wie Sie welche Maßnahmen umsetzen wollen.
Ensemble-Schutz: Nicht immer steht das gesamte Haus als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern Fassade und Dach als Teil eines Gebäude-Ensembles. Dann dürfen Sie nur die Kosten geltend machen, die das äußere Erscheinungsbild Ihres Hauses betreffen, nicht aber Innenarbeiten wie neue Haustechnik, Fußbodenbeläge.
Beispiel: Bauherr (verheiratet, zu versteuerndes Einkommen 60 000 €) kauft denkmalgeschütztes Gebäude (Bj. 1900) richtet es als Wohnhaus her. Kaufpreis beträgt ohne Grundstück 200 000 €. Die Modernisierung kostet 100 000 €.
Lassen Sie alle Arbeiten vor dem Baubeginn genehmigen
Steuerbonus: Liegen die Genehmigungen vor, machen Eigennutzer 10 Jahre jeweils 9% der Sanierungskosten geltend. Kapitalanleger dürfen über 12 Jahre verteilt 100% der Kosten abschreiben: jeweils 9% in den ersten 8 Jahren, jeweils 7% in weiteren 4Jahren. Im Rechenbeispiel verringert sich das zu versteuernde Einkommen auf 46000 oder 51000 €. Statt 12 253 € muss der Kapitalanleger nur 7784€ an den Fiskus zahlen, der Selbstnutzer 9326 €.
Die Kosten abschreiben: Auch an den Anschaffungskosten beteiligen Kapitalanleger den Fiskus:40Jahre schreiben Sie 2,5 Prozent ab (bis Baujahr 1924) oder 50 Jahre 2 Prozent (ab Baujahr 1925). Sie dürfen nur die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes geltend machen, nicht die fürs Grundstück. Häuser mit geringen Anschaffungs- und hohen Sanierungskosten sind durch Denkmalschutz-Abschreibung besonders lukrativ.
Kosten der Renovierung machen Sie steuerlich geltend
Fördertöpfe: Zuschüsse gibt es zum Beispiel von den Landesdenkmalämtern, der Deutschen Stiftung Denkmalschutz und regionalen Stiftungen. Fragen Sie die Denkmalbehörde nach Fördermöglichkeiten für Ihr Haus, zum Beispiel aus Programmen zur Städtebauförderung oder Dorf-Erneuerung. Gefördert werden nur denkmaltypische Arbeiten wie Fassadensanierung oder die Restauration von Stuck und Fachwerk. Bis zur Hälfte des Mehraufwandes kann in der Regel bezuschusst werden.
Profi-Tipps:
Wie schalte ich das Denkmal-Amt ein?
Prof. Gerd Weiß, Vorsitzender der Vereinigung der Landesdenkmalpfleger: ,,Unbedingt vor Baubeginn sollten Sie alle am Denkmal geplanten Sanierungen von der Unteren Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen.
Kritische Punkte: Dazu gehören sämtliche Maßnahmen, die einwirken auf das Erscheinungsbild, die schützenswerten Bestandteile und die Substanz des Hauses: Abriss und Anbau, Putz und Neuanstrich, Fenster-Erneuerung und Dacheindeckung. Auch statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur müssen Sie mit der Denkmalbehörde abstimmen.
Zeitpunkt: Vereinbaren Sie so früh wie möglich einen Beratungstermin, damit Ihre Pläne mit den Vorstellungen des Denkmalschutzes in Planung und Ausführung zusammengeführt werden.
Unterlagen: Dem Antrag für die Baumaßnahmen legen Sie alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen bei wie Baubeschreibung, Lageplan, Fotografien und Beschreibung der Maßnahme. Sanieren Sie im größeren Umfang, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem altbauerfahrenen Architekten."
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