Thorsten Hausmann
Säume Zahler in einer Wohneigentümergemeinschaft sind ein großes Übel. Häufig ziehen sich die Probleme über Jahre hin und verhindern jede vernünftige Planung und Durchführung der gemeinsamen Aufgaben. Wenn alle gütlichen Lösungsvorschläge in Leere gelaufen sind, bleibt oftmals nur der Weg über die Zwangsversteigerung. Bisher waren damit aber neue Hürden verbunden, die es dem Verwalter nicht leicht machten, die Forderungen durchzusetzen.
Nach der WEG-Reform können diese nun als bevorrechtigte Forderung in der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 geltend machen, soweit diese Beträge fünf Prozent des Einheitswertes nicht übersteigen.
Voraussetzung ist allerdings gemäß § 10 Abs. 3 ZVG, dass der Verzugsbetrag nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes des Wohnungseigentums beträgt und durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachgewiesen wird (BGH, Beschluss vom 17.4.2008, V ZB 14/08). Die Geltendmachung dieser Forderungen scheiterte in der Praxis jedoch bisher an der Weigerung der Finanzämter, die betreffenden Einheitswertbescheides an die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Hinweis auf das Steuergeheimnis herauszugeben.
Dieses Hindernis hat der Gesetzgeber nunmehr im Wege der „Nachbesserung" der WEG-Reform beseitigt (Gesetz vom 7. Juli 2009, BGBl. I S. 1707/1711). Danach steht gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz ZVG bei Vorliegen eines vollstreckbaren Titels die Vorschrift des § 30 der Abgabenordnung über das Steuergeheimnis der Mitteilung des Einheitswertes an die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Finanzamt nicht entgegen.
Entsprechend ist auch die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergänzt worden, wonach die Voraussetzungen zur Entziehung des Wohnungseigentums dann vorliegen, wenn sich ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Zahlungspflichten in Höhe eines Betrages von mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes länger als drei Monate in Verzug befindet. Auch in diesem Fall muss das Finanzamt der
Wohnungseigentümergemeinschaft den Einheitswert bekannt geben.
Die zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des BGH, wonach es zum Nachweis der Überschreitung des Betrages von drei vom Hundert des Einheitswertes ausreicht, wenn der Hausgeldrückstand mehr als fünf vom Hundert des Verkehrswertes übersteigt, ist damit überholt (BGH, Beschluss vom 2. April 2009, V ZB 157/08).
Weitere Auskünfte erteilt IhnenThorsten Hausmann
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