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(Online-Artikel.de) - Wie man sich mit dem richtigen Sparen und einer geschickten Finanzierung von Immobilien ein Vermögen aufbaut.

Nun, weshalb sollte man heute noch Geld auf die hohe Kante legen? Viele sparen, um finanziell flexibel zu bleiben. Andere sparen, um ein Vermögen aufzubauen. Und ein wachsender Teil der Bevölkerung beginnt wieder zu sparen, um vorzusorgen – das Thema Altersvorsorge rückt in den Mittelpunkt der Zukunftsplanung. Das ist kein Wunder: Mittlerweile weiß jeder, dass die demographische Entwicklung dazu führt, dass immer weniger Beitragszahler zunehmend mehr Rentner finanzieren müssen. Der Generationenvertrag, der zu Jahrhundertwende abgeschlossen wurde, basierte zu jener Zeit auf völlig anderen Grundlagen. Das Umlageprinzip der Rentenkasse ist ein System, das nicht nach wirtschaftlichen Investitionsmaßstäben angelegt ist, sondern nach Solidaritätsgrundsätzen, die vor langer Zeit vereinbart wurden. Die heutigen Arbeitnehmer bezahlen nicht ihre eigene Rente für die Zukunft ein, sondern finanzieren die jetzige Rentnergeneration. Das Rentensystem isst demnach ein Gegenwartsprinzip, kein Zukunftsarrangement. Dieses Anlageprinzip baut darauf, dass die nachfolgende Generation die Renten der heutigen Arbeitnehmer bezahlt. Das heißt nichts anderes, dass die Rentensicherheit der heute einbezahlten Beträge gar nicht garantiert ist, sondern im Grunde ein Wechsel auf die kommende Generation gezogen wird. Lange Zeit ging dieses Prinzip gut, aber langsam beginnt der Umbau der Bevölkerungsstruktur Wirkung zu zeigen.

Experten haben errechnet, dass im Jahr 2040 ein Beitragszahler einen Rentner finanzieren muss.Tatsache ist, dass das gewohnte Rentensystem verändert und den kommenden Begebenheiten angepasst werden muss. Und die Signale gehen eindeutig in die Richtung einer zusätzlichen, privaten Altersvorsorge. Wer diese nicht hat, wird im Alter einer fragwürdigen Finanzierung seines Lebensabends ausgeliefert sein.

Fazit: Sparen ist nicht mehr konsumorientiert, sonder zukunftsorientiert.

Sparen kann man, wie wir gesehen haben, auf vielerlei Art und Weise. Kommen wir nun zu einer hochinteressanten Form des Sparens: Bei Immobilieninvestitionen spart der Käufer nicht im eigentlichen Sinne – er betreibt genau genommen „umgekehrtes Sparen". Wollte man sich den vollen Kaufpreis einer Immobilie ersparen, wäre dies ein aussichtsloses Unterfangen. Es wäre vor allem ein schlechtes und langwieriges Geschäft: Zunächst fragen Sie sich einmal selbst, wie lange und in welchen monatlichen Raten Sie sparen müssten, um sich beispielsweise € 400.000,- zu ersparen? Und allein durch die Preissteigerungsraten würden Sie dem Immobilienmarkt hinterher sparen. Ihre Immobilie würde Ihnen wohl ständig entwischen.

Das Prinzip des „umgekehrten Sparens" ist einfach: Statt das Geld der Bank zu geben, holt man sich dort ein Darlehen und bezahlt es zurück.
Natürlich kostet dies Zinsen, hierfür erhält man aber den unmittelbaren Nutzen aus dem finanzierten Produkt, hier aus der Immobilie. Entweder man spart sich die Miete oder erhält die Miete, von Zulagen und Steuervorteilen einmal abgesehen.

Sie schlagen mit dieser Vorgehensweise auch dem Kapitalmarkt ein Schnippchen. Wie ich bereits angeführt habe, wird es nach wie vor inflationäre Tendenzen geben. Fachleute sind sich einig, dass wir in den kommenden Jahren eine heftige Inflation oder sogar Währungsreform bekommen werden. Auch bei niedrigen Inflationssätzen darf man die Teuerungsrate beziehungsweise den Verlust der Kaufkraft des Geldes nicht unterschätzen. War es im Jahr 1955 noch möglich für € 50.000,- (umgerechnet) ein eigenes Haus zu bauen, so erhält man für dieses Geld heute nicht einmal mehr einen brauchbaren Bauplatz, von einer kompletten Immobilie ganz zu schweigen.

Das ist ein weiterer Vorteil des „umgekehrten Sparens": Der Käufer bezahlt und finanziert den heutigen Kaufpreis, sein Darlehensstand steigt nicht mit den Preisen. Und wer bei Immobilieninvestitionen mit zukünftigen Preisstürzen rechnet, kann sich schnell verrechnen: Die Vergangenheit zeigt deutlich, dass Immobilien immer – beinahe ungeachtet der wirtschaftlichen Entwicklung – im Wert gestiegen sind.

Nun kann man anführen, dass die Wertentwicklungen in der Vergangenheit nicht zwingend auch für die Zukunft zutreffen müssen, doch sich darauf zu verlassen zu wollen, dass aus dieser Tatsache heraus mit fallenden Immobilienpreisen gerechnet werden kann, ist mehr als fragwürdig.

Wie die Preise in allen Märkten, schwanken auch Immobilienpreise, dennoch kann ich bereits an dieser Stelle sagen, dass Grund und Boden Ressourcen darstellen, die nicht produziert werden können und damit begrenzt sind. Bereits dieser Grund lässt – generell betrachtet – nicht an zukünftig fallende Grundstücks- beziehungsweise Immobilienpreise denken.

Viele Kapitalanleger werden noch einen weiteren Punkt in die hier gemachten Überlegungen werfen: Rendite. Und bei dem Wort „Rendite" denken die meisten Menschen an die Höhe der Verzinsung. Diese Auffassung ist zwar richtig und sie übersetzt das Wort Rendite im Grunde richtig, doch für mich ist die Rendite immer der Nutzen, den ich durch meine Investition erzielt habe. Es gibt sicherlich Kapitalanlagen, die mit einer höheren Verzinsung aufwarten können als die Immobilie – vergleicht man Kapitalzins mit Mietzins. Allerdings stimmt die Rechnung nicht ganz, denn auch andere Faktoren sind bei der Rendite oder des Nutzens einer Investition zu betrachten.

Nebenbei bemerkt gibt es auch bei Immobilienanlagen unterschiedliche Produkte und somit unterschiedliche Mietrenditen. Studentenwohnungen erzielen in der Regel eine höhere Mietrendite als normale Eigentumswohnungen, da sie kleiner sind und es vor allem viel zu wenige kleine bezahlbare Wohnungen für die Zielgruppe Studenten gibt.

Zunächst muss man den Kaufkraftverlust einer Geldanlage von der Rendite der jeweiligen Kapitalanlage abziehen. Denn was nützen mir über zehn Prozent Zinsen, wenn ich mit meinem verdienten Geld wenig oder gar nichts mehr anfangen kann? Und vergleicht man Rendite aus Geldanlagen mit dem Gewinn aus einer Immobilie, so rechne ich bei der Immobilie die Wertsteigerung hinzu, abgesehen von den erzielten Steuervorteilen oder Zulagen.

Gerade bei Immobilien-Kapitalanleger ist die Rechnung nach der Formel: „Was bezahle ich und was bekomme ich dafür?" hochspannend und schlägt, die richtigen Indikationen vorausgesetzt, jede Geldanlage. Natürlich ist die Wertsteigerung einer Immobilie nicht garantiert, wie übrigens die Gewinnanteile aus einer Lebensversicherung, dennoch lassen sich für die Zukunft wertsteigernde Immobilientrends erkennen, die ich noch ausführlich besprechen werde. An dieser Stelle möchte ich noch auf eines hinweisen, das mir sehr wichtig ist: Ich bin nicht angetreten, um die Immobilie ständig mit anderen Anlageformen in einen Vergleich zu setzen. Generell hat jedes Produkt seine Berechtigung – wenn es die nötige Qualität besitzt und zum Anleger passt. Allerdings möchte ich auch keinen Zweifel daran lassen, dass die Immobilie als eine herausragende und für die Zukunft wichtige und sichere Wertanlage sehe, denn Geld ist bedrucktes Papier, Grund und Boden sind unsere Lebensgrundlage.

Fazit: Wer erfolgreich sparen will, sollte nicht nur über Verzinsung von Kapitalguthaben nachdenken, sondern verschiedene Wege zum Vermögensaufbau wählen.

Sparen als Zukunftsinvestition. Nun, wie investiert man richtig?
Vergleichen wir einmal die Leistungsfähigkeit Ihres Geldes mit der Ihres Körpers. Was braucht Ihr Körper, um leistungsfähig zu sein?

1. Wasser
2. Vitalstoffe
3. Bewegung
4. Die richtige Einstellung
5. Die notwendigen Möglichkeiten

Dieses Beispiel soll zeigen, dass die Leistungsfähigkeit von verschiednen Komponenten und ihrer sinnvollen Kombination abhängt. Zuviel Wasser oder zuviel Vitamine beispielsweise kann Ihr Körper gar nicht verarbeiten, er scheidet diese Stoffe entweder aus oder sie schaden ihm. Oder nehmen Sie Leistungssportler als weiteres Beispiel: Diese sind oft kränker als weniger Sportliche. Allerdings führt Bewegungsmangel definitiv zu körperlichen Problemen. Ein Prinzip hat sich sowohl im Sport als auch in vielen Dingen des Lebens bewährt: Die richtige Balance. Genau so sollten Sie es mit Ihrem
Kapital handhaben.

Machen wir den Vergleich:

1. Wasser – bleiben Sie flüssig, sprich liquide!
2. Vitalstoffe – sorgen Sie für die richtige Verzinsung!
3. Bewegung – bleiben Sie flexibel!
4. Einstellung – handeln Sie intelligent und selbstbewußt!
5. Möglichkeiten – nutzen Sie die richtigen Produkte!

Die Erfahrung und dieses Beispiel lehren, dass Sie Ihr Geld nicht auf eine Karte, also auf eine Anlageform setzen sollten. Als gute Strategie hat sich das „Aufsplitten" des Kapitals erwiesen. Bleiben wir bei unserem Beispiel, dann bedeutet dies:

1. Legen Sie einen Teil Ihres Geldes kurzfristig an, um immer liquide zu sein.

Viele deutsche Haushalte wirschaften iin einem eng begrenzten finanziellen Rahmen. Dies hat seine Ursachen nicht immer in einem geringen Einkommen, auch zu viel fest angelegtes Geld kann den finanziellen Spielraum, insbesondere bei unvorhergesehenen Veränderungen des Einkommens, empfindlich einschränken.

Einen finanziellen Engpass kann man kurzfristig mit einem Dispositionskredit überbrücken, doch ein Blick auf deutsche Konten zeigt ein anderes Bild: Viele Unternehmen und Haushalte schöpfen ihren Dispositionskredit wie einen langfristigen Kredit aus. Das ist teurer eingekauftes Geld, und hier ist ein Gespräch mit der Bank über einen langfristigen Kredit angesagt. Es gibt sogar viele Haushalte, die ihr Geld langfristig angelegt haben und ihr Konto permanent überziehen. Rechnet man die hohen Kosten für den Dispositionskredit mit den Renditen aus der Geldanlage auf, so kommt per Saldo ein negatives Ergebnis heraus. Der Dispositionskredit oder Kontokorrentkredit ist eine der teuersten Kredite überhaupt. Über diese Vereinbarung sollten nur sehr kurzfristige finanzielle Engpässe überbrückt werden. Und es gibt kaum eine Geldanlage, die Kosten aus Kontokorrentkrediten adäquat decken könnte.

Wer ein Großteil seines Geldes langfristig anlegt, muss sich darüber klar sein, dass ein mittelfristiger Engpass ein teures Spiel sein kann. Entweder in Form einer teuren Überziehung des Girokontos oder der Auflösung von langfristig angelegten Verträgen. Letzteres lassen sich alle Finanzgesellschaften teuer bezahlen. Allerdings sollte der Anteil der „liquiden Mittel" sprich des kurzfristig verfügbaren Geldes, nicht zu groß sein, denn bei kurzfristigen Anlagen erzielen Sie in den meisten Fällen geringe Renditen.

Dennoch müssen Sie immer mit Belastungen rechnen, die plötzlich auf Sie zukommen können. Denken Sie dabei nur an den kaputten Fernseher. Halten Sie sich immer eine begrenzte Liquiditätsreserve bereit.

2. Die richtige Verzinsung ist nicht die höchste.

Natürlich wünscht sich jeder hohe Zinsen und versucht diese zu erzielen. Dabei gab und gibt es massenhaft Schicksale; Menschen, die ihr ganzes Geld verspielt haben, weil die Gier größer war als der gesunde Menschenverstand. Hohe Rendite erwirtschaften Sie nur auf zwei Wegen:

1. hohes Risiko
2. lange Laufzeit

Beides sollten Sie genau abwägen. Hohe Risiken können Sie dann eingehen, wenn Sie einen Verlust des eingesetzten Geldes verkraften können. Wägen Sie die Risiken genau ab. Ein Risiko sollten Sie in jedem Fall vermeiden: Prüfen Sie Ihren Geschäftspartner auf Herz und Nieren. Hier stecken meist die größten Risiken. Diese können Sie ausschließen, indem Sie sich selbst Wissen und damit Kompetenz aneignen, um Betrüger schnell entlarven zu können. Ihre Informationen sind wie eine Alarmanlage.

Aber auch der seriöseste Partner kann ein hohes Risiko einer Kapitalanlage nicht ausschließen. Jedes Angebot, das weit über den Renditen des Marktes liegt, ist grundsätzlich fragwürdig. Mit hohen Renditen sind immer adäquate Risiken verbunden, denn kein Unternehmen und kein Markt können utopische Renditen herbeihexen. Meist stecken hinter Papieren mit hohen Renditen Unternehmen, die hochspekulative Geschäfte machen, die nicht kriminell sein müssen, aber abenteuerlich sind. Hier wird es immer wieder Gewinner geben, wie an der Börse. Doch die Zahl der Verlierer ist in diesen Fällen größer.

Die Zeit ist ein weiterer, weniger riskanter Aspekt bei der Erzielung von Renditen. Lange Laufzeiten haben sich bei Immobilien und Aktien als vorteilhaft erwiesen. Dennoch müssen Sie es sich leisten können, Geld lange anlegen zu können. Bedenken Sie dabei, dass Ihr kapital auf eine geraume Zeit blockiert ist. Wobei dies bei Immobilien nicht zutrifft, weil Sie beim Kauf einer Immobilie nicht Geld langfristig anlegen und blockieren, sondern die Immobilie finanzieren.

Versuchen Sie Ihr Kapital grundsätzlich mittel- und langfristig anzulegen. Ihr Durchschnittsertrag ergibt sich aus dem Mittel Ihres kurz-, mittel- und langfristig angelegten Geldes, inklusive eventueller Steuervorteile oder Zulagen, abzüglich der dadurch entstandenen Kosten.

3. Bewegung – bleiben Sie mobil.

Achten Sie darauf, dass Sie „beweglich" bleiben. Ihre Kapitalanlagen dienen Ihnen, nicht umgekehrt. Aus dem Begriff „Bewegung" kann man noch andere Schlüsse für die Vermögensstrategie ziehen: Mischen Sie Ihre Kapitalanlagen. Dazu eine nette Geschichte: Eine Sparerin wollte, getreu dem Rat, die Finanzen kurz-, mittel- und langfristig anzulegen, ihr Kapital auf diese Weise aufteilen. So verhandelte sie mit der Bank und auf dies anschließende Frage, wie sie denn nun ihr Geld angelegt habe, antwortete sie offensichtlich stolz: „Ich habe ein Sparbuch mit kurzfristiger, mittelfristiger und langfristiger Laufzeit gewählt!" Die Dame hatte den Rat sehr beherzt umgesetzt.

Neben einer kurz-, mittel- und langfristigen Laufzeit, sollten Sie auch die Form der Kapitalanlagen mischen. Verteilen Sie die Risiken und Renditen nicht nur auf verschiedene Laufzeiten, sondern auch auf verschiedene Investmentarten. So können Sie sich einen eigenen Warenkorb, einen Ausschnitt vom Finanzmarkt, ja geradezu einen eigenen Investmentindex schaffen. Stimmen Sie das jeweilige Produkt genau auf Ihre Bedürfnisse und Ihre Planungen ab.

4. Sie handeln dann intelligent, wenn Sie den größtmöglichen Nutzen aus Ihrem Kapital ziehen.

Nicht nur die Rendite ist bei einer Kapitalanlage das Wichtigste. Immer wieder verweise ich auf den Nutzen, und dieser summiert sich in einer Bilanz verschiedener Faktoren. Was nützt Ihnen eine hohe Rendite, wenn Ihr komplettes Kapital blockiert ist und Sie daher finanziell unbeweglich sind? Die Frage nach dem Nutzen lässt sich am einfachsten mit Ihren Lebenszielen beantworten. Ihre persönliche Lebensziele formen Ihr Anlegerprofil. Und auf dieses müssen Sie Ihre Kapitalanlagen abstimmen. Auch hier sei die Frage erwähnt: Was nützt Ihnen die höchste Rendite, wenn Sie jedes Jahr den Urlaub ausfallen lassen müssen?

Also, stimmen Sie die Wahl Ihrer Kapitalanlagen nach Ihrem individuellen Nutzen ab. Das ist letztendlich Ihr größter Gewinn und der beste Verdienst aus Ihrer Anlageentscheidung.

5. Aus den vorgenannten Punkten ergeben sich bereits die für Sie in Frage kommenden Produkte beziehungsweise die für Sie richtige Anlagestrategie.

Fazit: Die Leistungsfähigkeit Ihrer Vermögensstrategie zeigt sich an Ihrer Lebensqualität.

Rainer Ott
Ott Investment AG