Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls nicht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt. Dies hat zur Konsequenz, dass der Gewerbemietvertrag nun mit den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Mit einem Angriff auf die Schriftform eines Gewerbemietvertrages kann ein auf lange Jahre fest abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis vorzeitig gekündigt werden.
Die Rechtsprechung setzt Mindeststandards, die für die Wahrung der Schriftform eingehalten werden müssen. Auf der Vertragsurkunde müssen zumindest die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand und die Unterschriften der Vertragsparteien ersichtlich sein. Oft steckt der Teufel im Detail und eine bei Vertragsabschluss übersehene „Kleinigkeit" führt zur Unwirksamkeit des Vertrages – mit oft wirtschaftlich einschneidenden Folgen für eine der Vertragsparteien.
Grundsätzlich müssen alle Vorstandsmitglieder einen zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag unterzeichnen. Dies ist aus praktischen Gründen oft nicht möglich. Die Rechtsprechung lässt es zwar zu, dass ein Vorstandsmitglied für den anderen unterzeichnet. Bei einer Unterzeichnung eines Vorstandsmitglieds für den oder die anderen Vorstandsmitglieder ist es aber notwendig, dass dies nach außen hin kenntlich gemacht wird. Der Bundesgerichtshof meint in einer relativ jüngeren Entscheidung, dass etwa ein „i.V." vor dem Namenskürzel notwendig, aber auch ausreichend hierfür ist.
Spannend und höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt ist, inwieweit ein Stempel einen ausreichenden Vertretungszusatz darstellen kann.
Fachanwaltstipp Mieter: Die Rechtsprechung lässt die Schriftform ein kleinsten Details scheitern. Sollte eine Aktiengesellschaft – auf Mieter- oder Vermieterseite – Vertragspartei sein, sollten Sie nachschauen, alle Vorstandsmitglieder unterzeichnet haben. Sollte dies – wie so oft – nicht der Fall sein, sollten Sie nachprüfen, ob dem Namenszug ein Vertretungszusatz vorangestellt ist. Bei diesbezüglichen Zweifeln lohnt es sich oft, einen Gewerbemietvertrag von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Legen Sie äußerste Sorgfalt in die Unterschrift Ihrer Verträge – insbesondere wenn, wie nicht selten, eine Aktiengesellschaft Vertragspartei ist. Empfehlenswert ist, vor Vertragsschluss einen Fachmann um Rat zu fragen. Das Geld, das Sie in die Beratung investieren, holen Sie schnell wieder herein, wenn Sie den Mietzins wie erhofft während der gesamten Mietzeit einnehmen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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