Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Der Spiegel berichtet in seiner Ausgabe vom 23.5.2011, dass die Gagfah, eine der größten deutschen Wohnungseigentümer, als Spielball von Finanzinvestoren nur auf Rendite aus sei und den Wohnungsbestand verkommen lasse. Die Eigentümer der Gagfah profitieren von den regelmäßigen Mieteinnahmen. Ein Rückfluss von Investitionsgeldern, um die Immobilien instand zu halten, findet – so der Spiegel – kaum statt.
Die Folge: Marode Wohnungen, marode Treppenhäuser und ein ungepflegtes Wohnumfeld. Es entsteht ein Teufelskreis. Da Mieteinnahmen durch Mängel, Mietminderung und fehlende Attraktivität der Wohnanlagen ausbleiben, senken die Investoren abermals Ihre Investitionen. Dies kann dann zu den im Spiegel beschriebenen Zuständen führen. Aus der Praxis sind weitere große Wohnungseigentümer bekannt, die nicht gerade durch besonderes Engagement bei der Pflege Ihrer Immobilien auffallen.
Bei Mängeln ist die Miete gemindert. Der Mieter kann grundsätzlich nach Kenntnis des Vermieters vom Mangel die Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern. Wenn also beispielsweise die Wohnung einer Gagfah-Mieterin – wie im Spiegel beschrieben – schwere Schimmelschäden aufweist, die Fenster undicht sind und die Türen aus den Angeln fallen, sind Minderungsquoten von 50-75 % denkbar. Sollte der Mieter wegen Gesundheitsschäden für sich und seine Familie ausziehen müssen, ist die Miete wegen Unbewohnbarkeit um 100 % gemindert. Selbstverständlich kann dies auch zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter berechtigen.
Fachanwaltstipp Mieter: Große Vermieter mit tausenden von Wohnungen setzen bisweilen auf Zermürbungstaktik. Endlose Warteschleifen in Call-Centern und unbeantwortete Anfragen sind erste Filter, die einen Gutteil der Mieter von ihren Vorhaben abbringen. Wer hier beharrlich bleibt und Mängel und Mängelanzeige sorgfältig und nachweisbar dokumentiert, hat gute Chancen, bares Geld vom Vermieter zu erhalten und die Mängel beseitigt zu bekommen. Rat und Hilfe eines Fachmannes verbessern in der Regel die Verhandlungssituation.
Fachanwaltstipp Vermieter: Generell sollte gelten: Wer nachhaltig den Wohnungsbestand pflegt, profitiert davon. Zufriedene Mieter überweisen zuverlässiger die Miete und haben keinen Grund zur Minderung oder zur Kündigung.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte
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