Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
Bei Bautätigkeit mindert sich regelmäßig die Miete der Wohnungen, in denen Mieter von den Bauarbeiten betroffen sind. Die Minderungsquote hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab, etwa durch Lärm, Staub, Erschütterung, unansehnliches Baugerüst, Sichtbeschränkung durch Bauplanen etc. Minderungsquoten von 50 % und mehr sind nicht unrealistisch. Im Internet kursieren Lärmtabellen, die einen guten ersten Überblick geben.
Recht haben und Recht bekommen sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Der Mieter mag die Bauarbeiten als sehr störend empfinden. Ein Gericht kann das aber immer auch anders sehen und die erhoffte Minderungsquote von 55 % schmilzt auf 35 %, weil der Richter meint, dass der Baulärm in der Nachbarschaft doch nicht so sehr stört.
In den meisten Fällen empfiehlt sich ein außergerichtlicher Vergleich. Mieter und Vermieter einigen sich auf eine Minderungsquote und auf eine Rückzahlung überzahlter Mieten seit Baubeginn. Die Minderungsquote ist dann regelmäßig zwar nicht so hoch. Mit etwas Verhandlungsgeschick kann der Mieter aber ähnliche Quoten erzielen, wie vor Gericht. Beide Seiten ersparen sich ein langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren.
Bei folgenden Fällen muss der Mieter aber aufpassen. Hätte der Mieter bei Mietvertragsbeginn voraussehen können, dass in Zukunft eine Bautätigkeit seine Wohnqualität beeinträchtigt, scheidet eine Minderung aus. Besonders in Städten muss ein Mieter damit rechnen, dass eine an das Haus grenzende Baulücke irgendwann geschlossen wird. Besonders in den Innenstädten großer Städte (wie in Berlin Mitte) muss der Mieter grundsätzlich damit rechnen, dass selbst kleine Baulücken geschlossen werden. Selbst erheblichen Baulärm muss der Mieter in diesen Fällen grundsätzlich erdulden.
Eine weitere Ausnahme könnte in Zukunft per Gesetz gelten: Es könnte sein, dass Bauarbeiten aufgrund Modernisierungsmaßnahmen für einen Zeitraum von 3 Monaten nach Baubeginn nicht zu einer Minderung der Miete führen dürfen. Eine entsprechende Gesetzesnovelle ist Presseberichten zufolge in Vorbereitung.
Fachanwaltstipp Mieter: Zeigen Sie es dem Vermieter nachweisbar an, dass der Baulärm in Ihre Wohnung dringt. Fordern Sie ihn zur Beseitigung des Mangels auf. Dokumentieren Sie die Mängel, etwa mit Hilfe von Zeugen und/oder Schallpegelmesser. Überlassen Sie die Verhandlungen über die Höhe der Minderungsquote einem Experten.
Fachanwaltstipp Vermieter: Scheuen Sie den außergerichtlichen Vergleich nicht. Bei eindeutiger Beweislage kann so eine niedrigere Quote vereinbart werden, als die, die das Gericht feststellen würde. Ein innerhalb von wenigen Tagen abgeschlossener Vergleich ist regelmäßig wesentlich vorteilhafter, als ein langwieriger Rechtsstreit mit einem rechtsschutzversicherten Mieter, der womöglich noch die Einholung eines Sachverständigengutachtens erfordert.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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