Einigen sich Immobilienverkäufer und -käufer vertraglich auf eine Mietgarantie, entsteht dem Verkäufer hieraus eine wirtschaftliche Belastung, für die er im Rahmen von Bilanzrückstellungen Vorsorge treffen kann. Der Mannheimer Steuerberater Jürgen-Dieter Körnig schildert, welche grundlegenden Aspekte hierbei zu beachten sind.
Durch eine zeitlich eingeschränkte Mietgarantie kommen auf den Immobilienverkäufer wirtschaftliche Belastungen in unbestimmter Höhe zu. Ihr variabler Umfang ergibt sich aus dem Umstand, dass zum Abschluss des Kaufvertrages noch nicht eindeutig geklärt werden kann, wie hoch die Mieteinnahmen des Käufers ausfallen werden, aus denen sich die Zahlungsverpflichtung des Immobilienverkäufers zum Bilanzstichtag berechnet. Der Immobilienverkäufer kann in seiner Bilanz einen passiven Rückstellungsposten für ungewisse Verbindlichkeiten bilden, um diese wirtschaftliche Belastung zu kompensieren.
Jedoch ist die Bildung des passiven Rückstellungspostens in der Bilanz nur dann zulässig, wenn
- der Verkäufer gegenüber einem Dritten aufgrund betrieblicher Ursachen über eine Verbindlichkeit unbestimmten Umfangs verfügt, deren tatsächliche Realisierung nicht unwahrscheinlich ist.
- die Verbindlichkeit in der Vergangenheit entstanden ist und den Verkäufer damit zum Bilanzstichtag wirtschaftlich belastet.
Die Übernahme einer Mietgarantie ist im Handel mit Mietobjekten ein verkaufförderndes Argument, das dem gewerbsmäßigen Erwerber, der seine Einnahmen aus Mieteinnahmen erhält, eine zusätzliche Sicherheit bietet. Hierfür verpflichtet sich der Verkäufer, für einen begrenzten Zeitraum Mindereinnahmen des Käufers unterhalb der Garantiegrenze zu kompensieren. Da bis zum Bilanzstichtag nicht feststeht, wie hoch der zu entrichtende Betrag tatsächlich ist, wird eine Rückstellung in unbestimmter Höhe gebildet.
Die Bildung der Rückstellung trägt weiterhin dem Umstand Rechnung, dass der Käufer in wirtschaftlicher Hinsicht mit dem Eintritt des Garantiefalles rechnen und ausreichende liquide Mittel zurückhalten muss, um seiner Verbindlichkeit nachzukommen.
Der Immobilienverkauf wird von einem komplexen Netzwerk steuer- und bilanzrechtlicher Bestimmung geprägt. Für seine optimale steuerliche Gestaltung sollte daher ein Steuerexperte herangezogen werden. Der Mannheimer Steuerberater Jürgen-Dieter Körnig engagiert sich hierfür gerne mit professionellem Rat und langjähriger Erfahrung.
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