In einem Gebäude mit Geschichte zu Wohnen ist für viele Menschen in Deutschland ein Traum. Zahlreiche historische Innenstädte eröffnen wunderschöne Welten in historischen Altbauten. Wohnräume mit offenliegenden, gebürsteten oder gehackten Balken strahlen Flair und Gemütlichkeit aus. Doch für viele beginnt bereits nach dem Kauf, nämlich bei Renovierungsbestrebungen, der erste Kontakt mit dem Denkmalschutz.
In Deutschland ist die Gesetzgebung im Denkmalschutz eine Sache der Bundesländer, daher kann man die Auflagen beim Denkmalschutz nicht generell über einen Kamm scheren. Grundsätzlich stellen sich, egal ob durch unvorhersehbaren Gebäudeschaden unfreiwillig oder durch Renovierungsmaßnahme freiwillig, bei jedem Bauherren die Nackenhaare auf wenn der Denkmalschutz einschreitet. Dort warten zahlreiche Vorschriften, eine Menge Bürokratie und zudem darf man eine größere Summe Geld parat halten um alle dem zu entsprechen.
Deswegen folgender Appell an alle Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses:
Denk` mal (an) Schutz wenn ein Versicherungsschaden eintritt!Als Versicherungsmakler mit Spezialisierungsgebiet „Sachversicherung" sehen wir uns in einer Beratungspflicht gegenüber allen Eigentümern von denkmalgeschützten Gebäuden. Die Versicherungstechnische Lage bei denkmalgeschützten Gebäuden ist bei weitem nicht einfach im Rahmen von Standardtarifen abhandelbar wie man meinen könnte.
Oftmals wird dem Gebäudeattribut „denkmalgeschützt" nicht viel Beachtung geschenkt wenn man eine Gebäudeversicherung abschließt, immer wieder finden wir bei Neukunden einen Versichererwechsel von einem oftmals vom Verkäufer übergegangenen Alttarif bei einem Monopolversicherer zu einem Neutarif bei einer anderen Gesellschaft vor.
Beim Wechsel aus einem alten Monopolversicherertarif hin zu einem neuen Tarif bei einem anderen oder auch gleichen Versicherer sollte grundsätzlich eine neue Wertermittlung des Gebäudes stattfinden. Die Wertermittlung stellt eine Art „Hausinventur" dar, die protokolliert welche Werterheblichen Umstände an einem Gebäude angetroffen wurden. So werden beispielsweise Um- und Ausbaumaßnahmen (aber auch Sanierungsmaßnahmen) explizit aufgeführt um in die Ermittlung der Versicherungssumme einzufließen. Wenn keine Wertermittlung, sondern eine Tarifierung nach alten Werten stattfindet, ist die Gefahr sehr hoch in die Unterversicherung zu rutschen.
Nun ist es so dass man ein altes Haus entweder bereits als denkmalgeschütztes Gebäude erwirbt, oder dieses vielleicht in naher Zukunft als denkmalgeschütztes Gebäude erklärt wird. In beiden Fällen gibt es etwas zu beachten, so sieht das Versicherungsvertragsgesetz § 23 vor:
§ 23 Gefahrerhöhung(1) Der Versicherungsnehmer darf nach Abgabe seiner Vertragserklärung ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vornehmen oder deren Vornahme durch einen Dritten gestatten.
(2) Erkennt der Versicherungsnehmer nachträglich, dass er ohne Einwilligung des Versicherers eine Gefahrerhöhung vorgenommen oder gestattet hat, hat er die Gefahrerhöhung dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen.
(3) Tritt nach Abgabe der Vertragserklärung des Versicherungsnehmers eine Gefahrerhöhung unabhängig von seinem Willen ein, hat er die Gefahrerhöhung, nachdem er von ihr Kenntnis erlangt hat, dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen.Wenn der Versicherungsnehmer vom Denkmalschutz des versicherten Gebäudes Kenntnis erlangt, ist dieser verpflichtet den Gefahrerhöhenden Umstand auch während eines laufenden Vertragsverhältnisses anzuzeigen.
Ebenfalls hat der Versicherungsnehmer eine Anzeigepflicht vor dem Vertragsabschluss mit der Versicherungsgesellschaft. Der Versicherungsnehmer hat der Versicherungsgesellschaft alle Gefahrenumstände zur Abwägung des zu versichernden Risikos offenzulegen. Sollte der Versicherungsnehmer diese Obliegenheit verletzen ist der Versicherer berechtigt den Schaden bei kausalem Zusammenhang zu kürzen.
Ist der Umstand des Denkmalschutzes erstmal beim Versicherer bekannt, und dieser stimmte einer Vertragsfortführung zu sind weitere wichtige Dinge zu beachten.
Mehrkosten wegen behördlicher Auflagen / Denkmalschutz – Wer bezahlt?Grundsätzlich gilt die Höhe des Entschädigungsanspruchs des Versicherungsnehmers richtet sich
- bei zerstörten Gebäuden oder bei zerstörten oder abhanden gekommenen sonstigen Sachen nach dem Neuwert (bei Versicherung zum Zeitwert/gemeinen Wert nach diesen Werten) unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles;
- bei beschädigten Sachen nach den notwendigen Reparaturkosten zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalles zuzüglich einer Wertminderung, die durch Reparatur nicht ausgeglichen ist; soweit durch die Reparatur der Versicherungswert der Sache erhöht wird, werden die Reparaturkosten entsprechend gekürzt.
Verbleibende Restwerte werden angerechnet. Das ist der Betrag, der dafür bei Verkauf erzielt werden kann, und zwar für die bereits erschlossenen Restwerte; d. h., dass die für die Gewinnung der Reste entstehenden Aufwendungen vom Verkaufspreis abzuziehen sind.
Nach der Regulierungspraxis der Versicherer ist für die Höhe der Entschädigung der Preis am Schadentag maßgebend. Nach dem Eintritt des Versicherungsfalles entstehende Preissteigerungen gingen somit zu Lasten des Versicherungsnehmers.
Es sind nunmehr Mehrkosten infolge Preissteigerungen zwischen dem Eintritt des Versicherungsfalles und der Wiederherstellung versichert, soweit sie auch bei unverzüglicher Wiederherstellung entstanden wären. Nicht ersetzt werden solche Mehrkosten infolge außergewöhnlicher Ereignisse, Betriebsbeschränkungen oder Kapitalmangel.
Die Wiederherstellung des Gebäudes kann mit erhöhten Aufwendungen deshalb verbunden sein, weil behördliche Auflagen der unveränderten Wiederherstellung entgegenstehen. Diese werden ebenfalls ersetzt, soweit nicht die behördlichen Auflagen bereits vor Eintritt des Versicherungsfalles erteilt wurden.Behördliche Auflagen sind bei denkmalgeschützten Gebäuden bereits bei Erklärung zum denkmalgeschützten Gebäude erteilt. Der gesetzliche Rahmen dieser Auflagen liegt wie oben beschrieben bei den Ländern.
„Die meisten Versicherer weigern sich
die Mehrkosten aufgrund behördlicher
Auflagen bei Kenntnisnahme des
Denkmalschutzes mitzuversichern…"
So unsere Erfahrung
Im Falle eines Ausschlusses dieser Leistung ist der Versicherungsnehmer nach unserer Einschätzung bereits unterversichert, denn die Auflagen die mit dem zuständigen Denkmalpfleger zu verhandeln sind können zum Zeitpunkt der Leistungseinschränkung nicht vorhergesehen werden. Gerade deswegen verweigern die Versicherer auch die Akzeptanz dieser „großen unbekannten". Es ist die Beratungspflicht des Versicherungsvermittlers den Kunden auf den möglichen Leitungsausschluss hinzuweisen. Ferner ist der Versicherungsvermittler (sofern es sich um einen Makler handelt) angewiesen einen Versicherer auszuwählen der den vollen Schutz für den Versicherungsnehmer bietet.
Was ist im Schadenfall zu beachten?Im Schadenfall sollte der Versicherungsnehmer zur Erfüllung seiner Schadenanzeigepflicht zuerst Kontakt mit dem zuständigen Versicherungsunternehmen aufnehmen. Direkt im Anschluss sollte bereits der zuständige Denkmalpfleger eingeschaltet werden.
Der Versicherungsnehmer sollte mit der Unteren Denkmalschutzbehörde Kontakt aufnehmen. Es sollte ein Beratungsgespräch mit dem zuständigen Gebietsreferenten stattfinden um die beidseitigen Ansichten und die Auflagen zu besprechen. Möglichst ein Architektenbüro sollte mit der Erstellung eines Konzepts und der Einschätzung der Reparaturkosten beginnen. Das Reparaturkonzept sollte mit der zuständigen Versicherung sowie wir mit der Unteren Denkmalschutzbehörde sowie mit dem zuständigen Gebietsreferenten abgestimmt werden. Ist alles abgestimmt kann ein Bau- bzw. Erlaubnisantrag gestellt werden. Es wird daraufhin ein Genehmigungs- oder Erlaubnisbescheid der Verwaltungsbehörde ergehen.
Erst jetzt kann mit der eigentlichen Reparatur des Gebäudes begonnen werden.
Zum Autor:
Thomas PötschanKaufmann für Versicherungen und Finanzen
A-CONCEPT SECURA e. K.
- Versicherungsmakler – Fachgebiet: Sachversicherung
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