In einer kürzlich getroffenen Entscheidung befand der BGH über die Anrechnung der Mietminderung auf die Betriebskostenabrechnung (
BGH VIII ZR 223/10). Die Nürnberger Mietrechtsspezialisten der Kanzlei Päch & Päch schildern das wichtige Urteil des BGH.
Mit seiner Entscheidung traf der BGH eine Feststellung über die Anrechenbarkeit gerechtfertigter Mietminderungen auf die, dem Mieter in Rechnung zu stellenden, Betriebskosten. Ausgangspunkt seiner Betrachtungen war zunächst § 536 BGB, in dem die Berechtigung zur Mietminderung aufgrund von Sach- und Rechtsmängeln geregelt ist. Der für Mietsachen zuständige achte Zivilrechtssenat des BGH stellte klar, dass sich die Minderung der Miete grundsätzlich immer auf die Bruttomonatsmiete, also die gesamte Miete inklusive ihrer relevanten Nebenkosten bezieht. Aus diesem Grund hält es der BGH im Gegensatz zu den gerichtlichen Vorinstanzen für irrelevant, ob die Mietminderung komplett mit der Nettokaltmiete abgegolten oder teilweise auf die Betriebskosten angerechnet wird, denn im Endergebnis führen beide Verrechnungsvarianten zum selben Ergebnis.
In praxisorientierter Hinsicht ist die Verrechnung mit der Nettomiete aufgrund ihrer leichteren Durchführung meist vorzuziehen. Eine rechtliche Verpflichtung stellt dies jedoch nicht dar. Der BGH hatte vor diesem Hintergrund über die vermieterseitige Einklagung eines Betriebskostenrückstandes zu befinden, der sich nach Ansicht der Klägerin aus der Anrechnung einer gerechtfertigten Mietminderung mit der Betriebskostenvorauszahlung ergeben haben sollte.
Der achte Zivilsenat des BGH lehnte das Begehren der Klägerin in Übereinstimmung mit dem vorinstanzlichen Urteil ab. Insbesondere beanstandete er die von ihr vorgenommene Berechnung des vermeintlichen Rückstandes. Zwar hatte sie die Mietminderung anteilig auf die Betriebskostenvorauszahlung angerechnet, diese in der letztendlichen Bestimmung des Jahresbetrages jedoch dem ungeminderten Vollbetrag gegenübergestellt. Eine korrekte Berechnung der jährlichen Betriebskosten hätte demgegenüber die Mietminderung nicht nur auf die Vorauszahlung, sondern auch auf den Jahresbetrag der Betriebskosten angewendet. Daher seien aus der reduzierten Betriebskostenvorauszahlung grundsätzlich keine weiteren Ansprüche der klagenden Partei entstanden.
Einer rechtsgültigen Ausgestaltung der Mietminderung kommt angesichts ihres Einflusses auf das Mietverhältnis, unabhängig der gewählten Verrechnungsmethode, große Bedeutung zu. Mietern und Vermietern ist die Inanspruchnahme einer professionellen Rechtsberatung in diesem Zusammenhang dringend anzuraten. Die Mietrechtsexperten der Nürnberger Kanzlei Päch & Päch stehen hierfür jederzeit gerne mit ihrer langjährigen Erfahrung ein.
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