Bis zum Jahr 2020 sind voraussichtlich 34 Mrd. Euro Investitionsvolumen für Senioreneinrichtungen erforderlich, so die neueste Pflegemarkt-Studie von Ernst & Young. Bis zum Jahr 2020 werden 179.000 Menschen mehr als 2009 der stationären Pflege bedürfen. Da wundert es nicht, dass der Markt für Senioreneinrichtungen wie Betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen oder Pflegeheime von Investoren und Betreibern (diese können kommunal, gewerblich/privat oder gemeinnützige Wohlfahrtsverbände sein) heiß umkämpft ist.
Der Investor erwirbt oder baut die Pflegeeinrichtung und vermietet oder verpachtet sie dann an den kooperierenden Betreiber, der somit sein Betriebskonzept realisieren kann.
Ein Vorteil dieser Konstruktion aus Betreibersicht ist, dass dieser sein Eigenkapital für den Erwerb der Immobilie nicht bindet, sondern es stattdessen für eine Erweiterung seines Betreiberportfolios zur Verfügung stellen kann. In einem weiteren Modell ist der Betreiber auch gleichzeitig Investor. Die Wahrung der Interessen sowohl des Investors als auch der Kredit gewährenden Bank setzt bei beiden o. g. Procederen voraus, dass die zu erwerbende Immobilie oder der Neubau einer Senioren-Einrichtung die in sie gesetzten Erwartungen erfüllt.
Die Protagonisten unterliegen dabei allerdings einem hohen Druck undmüssen geeignete Objekte und Projektentwicklungen prüfen, entsprechende Renditemöglichkeiten beurteilen, sowie weitere Investitionskriterien hinsichtlich der Qualitätserfüllung von Betreiber, Immobilie und Standort einschätzen.
Das Risiko der Banken und Investoren ist hoch
Die Qualität aus Nutzersicht (Pflegebedürftige) und deren Zufriedenheit ist dabei ein entscheidender Faktor für die Auslastung und damit für die Rentabilität der Immobilie. Flankierend entwickelt sich ein immer stärker werdender Wettbewerb unter den Betreibern.
Die Fragen, die sich dabei zwangsläufig auch für den Kreditentscheider ergeben, sind vielfältig und von diesem kaum zu beantworten:
Welche Anforderungen haben die Nutzer an eine Senioreneinrichtung und inwiefern sind diese Anforderungen bei der Konzeption bzw. Entwicklung der Immobilie berücksichtigt worden, wie stellt sich der regionale Markt- und Wettbewerb da, welche Zielgruppe ist die erfolgbringende, ist das Werbe- und PR-Konzept qualitativ so stark, das es zu schnellen, positiven Resultaten führt, hat das durch die Bank zu bewertende Gesamtkonzept überhaupt eine Chance, in diesem hart umkämpften regionalen Markt zu bestehen? Wie zuverlässig für die Bank sind dabei die zu prüfenden Unterlagen des Investors?
Risikoeinschätzung- und Bewertung
Ein wichtiger Ansprechpartner für Banken und Investoren zur Beantwortung dieser Fragen, sind die Experten des Berater-Ateliers aus Mülheim an der Ruhr. Wichtig deshalb, weil sich dieses interdisziplinär besetzte Team auf den Markt der Pflege- und Seniorenwirtschaft spezialisiert hat und in diesem seit vielen Jahren in den unterschiedlichsten Führungspositionen und Funktionen tätig ist.
So ist einer der Berater ein langjährig tätig gewesener Geschäftsführer mit Betreiber- und Investorenerfahrung, ein anderer ein ehemaliger Einrichtungsleiter und Belegungsmanager. Beide haben mehrere Pflege- und Senioreneinrichtungen in den unterschiedlichsten Größen projektiert, erfolgreich an den Markt gebracht und geleitet. Das Team besteht u. a. weiterhin aus einem Architekten, der seit über 20 Jahren die verschiedensten Senioren-Immobilien entwirft, projektiert und baut, einem Marketing-Experten, der seit Jahren Unternehmen der Seniorenwirtschaft in den Bereichen Werbung und Öffentlichkeitsarbeit betreut, sowie einem Fachanwalt, der sich als gelernter Bankkaufmann auf Handels-, Steuer- und Baurecht spezialisiert hat.
Die Arbeitsweise ist auf Sicherheit und Effizienz ausgerichtet
In Zusammenarbeit mit den Banken erstellt das Berater-Atelier nach Überlassung der Finanzierungsanfrage eine grundsätzliche, sachverständige Stellungnahme auf Grundlage der in der Finanzierungsanfrage enthaltenen Informationen.
„ Wir stellen häufig fest, dass die eingereichten Bank-Unterlagen bei weitem nicht ausreichen, um eine nur einigermaßen zuverlässige Prognose für den Erfolg einer Einrichtung abzugeben. Falls die vorliegenden Informationen allzu dürftig sind, nehmen wir mit dem potentiellen Kreditnehmer Kontakt auf, um weitere Informationen abzufragen. Unsere darauf entstehende Grundsatzstellungnahme endet stets mit einer Handlungsempfehlung zum weiteren Vorgehen." sagt Martin Servos, Berater und ehemaliger Leiter verschiedener Senioreneinrichtungen.
Architekt und Bauexperte Dr. Thomas Riege ergänzt:„Sollte sich an dieser Stelle ergeben, dass eine tiefere Prüfung Sinn macht, werden wir nach Absprache Pläne anfordern zur Überprüfung der notwendigen Abstimmungsbescheinigung gem. der Verordnungen über die allgemeinen Grundsätze der Förderung von Pflegeeinrichtungen und des Baurechts. Falls diese zum Entwicklungsstand des Projektes noch nicht vorliegen, überprüfen wir, ob die Mindest-Voraussetzungen gegeben sind."
Risiko minimieren mit: think global-act local
Das Berater-Atelier und seine jeweiligen Fachexperten analysieren und bewerten objektiv die Planungen auf die Einhaltung aller Landespflege- und baurechtlichen Vorgaben sowie des Baurechts, den Standort eines (projektierten) Gebäudes und seine Potentiale, den regionalen Markt und Wettbewerb sowie den Bedarf, genauso wie das Strategiekonzept und dessen Abstimmung auf das Gebäude und die Zielgruppe, die Wahl der Zielgruppe in Bezug zu Markt, Wettbewerb und Betreibererfahrung, die Werbe- und Vertriebsmaßnahmen, die Planrechnung auf Plausibilität, sowie die Qualität des künftigen Betreibers mittels weiterer Teilbereichs- Due Diligences oder auf Wunsch auch einer Vollbereichs- Due Diligence.
Anhand sämtlicher Ergebnisse kann beurteilt werden, ob die Projektentwicklung an dem gewählten Standort und der gewählten Konzeption für die eingebundenen Parteien erfolgversprechend ist oder nicht. Für die Banken ist diese durch Experten erstellte, sachverständige Expertise ein wichtiges Instrumentarium zur sicheren Risikoeinschätzung und -bewertung.
„Darüber hinaus ist eine Projektbegleitung durch Implementierung unseres Kommunikations- und Risikominimierungsmanagementsystems möglich und sinnvoll, um z.B. die Pre-Opening-Kosten zu reduzieren. Ein hohes Risiko bilden stets eine kaum vorhandene Auslastung zur Eröffnung und eine zu lange Zeitspanne bis Vollauslastung erreicht wird." weiß Frank Röhrl, Werbe- und PR-Experte des Berater-Ateliers.
Das Kommunikations- und Risikominimierungsmanagementsystem
„think global-act local" mit seinen synergetischen Effekten aus Architektur, Recht, Marketing und unserer langjährigen Betreibererfahrung unterstützt die langfristige Absicherung des Unternehmens und trägt dazu bei, bestandsgefährdende Entwicklungen für ein Unternehmen durch ein Agieren statt einem bloßen Reagieren auf ein Minimum zu reduzieren", erklärt H.-P. Tappert, selbst langjähriger Geschäftsführer mehrerer Pflege- und Seniorengesellschaften.
Eine Kreditzusage kann auch an eine Zusammenarbeit zwischen dem Investor/Betreiber und dem Berater-Atelier gekoppelt sein. Dabei stehen die Experten des Ateliers dem Investor/Betreiber über einen zuvor definierten Zeitraum beratend und partnerschaftlich zur Seite und berichten dabei regelmäßig an die betreuende Bank. Sämtliche juristischen Bereiche, sowie die der Architektur, des Bau- und Vertragsrechts, aber auch des Marketings und Vertriebs, sowie der optimalen Umsetzung des Betreiberkonzeptes werden dabei begleitet.
Die vielschichtigen Prozess-Interdependenzen aus der existierenden, marktüblichen Dreiecksbeziehung Bank- Investor/Betreiber-Nutzer und die daraus entstehenden Risiken werden dabei auf ein Minimum reduziert und tragen in einem erheblichen Maße zur Erreichung eines nachhaltigen Erfolges bei.
Das Berater-Atelier steht für themenübergreifende Kompetenz in der Pflege- und Seniorenwirtschaft und positioniert sich als interdisziplinär besetzte Unternehmens- beratung, dessen Team aus langjährig tätigen Geschäftsführern von Pflege- und Senioreneinrichtungen, sowie aus Experten für Architektur, Recht, Marketing, Finanzierung und Unternehmensführung besteht, die über viele Jahre in leitenden oder als dienstleistende Unternehmer für Unternehmen der Senioren-wirtschaft tätig sind oder es waren
Kontakt:
Frank Röhrl
Leitung Marketing
Martin Servos
Leitung Beratung
Berater-Atelier
Unternehmensberatung nach Maß
Nachbarsweg 25
D-45481 Mülheim an der Ruhr
Telefon: +49 (0) 208/62 62 0 62
Telefax: +49 (0) 208 /46 69 885
Internet: www.berateratelier.de
E-Mail: kontakt@berateratelier.de
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