Unter den Kündigungen von Mietverhältnissen hat die Eigenbedarfskündigung den größten Anteil. Sie basiert auf dem, in § 573 Abs 2. Satz 2 definierten, Recht des Vermieters, ein unbefristetes Mietverhältnis zu kündigen, sofern er die fraglichen Räumlichkeiten für sich selbst, Angehörige seiner Familie oder Haushaltsangehörige als Wohnraum braucht. Die Anwaltskanzlei Päch & Päch in Nürnberg erläutert ausgehend von ihrer langjährigen Erfahrung und fachlichen Expertise im Mietrecht die Bedingungen einer solchen Eigenbedarfskündigung.
Mietrechtlich ist die Eigenbedarfskündigung einer Wohnung dann zulässig, wenn der Vermieter, seine nahen familiären Verwandten oder Haushaltangehörige, z.B. Pflegekräfte, den betreffenden Räume zur eigenen Wohnungsnutzung bedürfen. Besonderes Augenmerk liegt bereits an dieser Stelle auf der Eingrenzung der Personen, die den Vermieter zum Ausspruch der Eigenbedarfskündigung berechtigten. Grundsätzlich werden nur diejenigen Angehörigen berücksichtigt, zu denen der Vermieter enge familiäre Bindungen unterhält. Dies sind seine Enkel, Eltern, Kinder oder Geschwister. Weiter entfernte Verwandte werden von deutschen Gerichten nur gelegentlich als den Eigenbedarf begründend angesehen.
Als zweites wesentliches Kriterium ist der Eigenbedarf nur dann geltend zu machen, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Ursachen für ihn darlegen kann. Der einfache Wunsch, die eigenen vier Wände zu nutzen, wird als nicht ausreichend begründet abgewiesen. Ein relevantes Argument für das Vorliegen eines Eigenbedarfs wäre beispielsweise darin zu sehen, dass der Vermieter seine Wohnung im Alter als Ruhesitz zu nutzen gedenkt.
Der Vermieter muss die Umstände seines Eigenbedarfs in der schriftlichen Kündigung nachvollziehbar begründen. Besondere Bedeutung kommt der Frage zu, wer die gekündigte Wohnung bewohnen soll. Weiterhin ist relevant, welches konkretes Interesse der Nachbewohner damit verbindet, in den betroffenen Räumlichkeiten zu wohnen.
Die Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung hängt ferner davon ab, dass der Eigenbedarf zum Kündigungszeitpunkt wirklich besteht und während des gesamten Kündigungsprozesses, inklusive aller auf ihn bezogenen Rechtsstreitigkeiten, weiter bestehen bleibt. Ist innerhalb dieses Zeitraums der Eigenbedarf nicht mehr gegeben, verliert die Kündigung ihre Wirksamkeit.
Begründet der Vermieter den Eigenbedarf nachvollziehbar, so kann die Kündigung dennoch aufgrund unterschiedlicher Ursachen ungültig sein. Insbesondere ist dies der Fall, wenn es einen unzulässigen Rechtsmissbrauch darstellen würde, sich auf den eigenen Bedarf zu berufen.
Eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung liegt zum Beispiel dann vor, wenn dem Vermieter zum Abschlusszeitpunkt des Mietvertrages bekannt sein musste oder konnte, dass es zum Eintritt des Eigenbedarfsfalls kommen würde. Informierte er den Mieter nicht über die fraglichen Tatsachen, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam. In der Rechtsprechung wird dieses Unwirksamkeitskriterium dahingehend eingeschränkt, dass die Kündigung wirksam ist, sofern zwischen dem Einzug des Mieters und dem tatsächlichen Eintritt des Eigenbedarfs mehr als fünf Jahre vergangen sind.
Kann der Mieter seinen Eigenbedarf anderweitig ohne bemerkenswerte Einbußen stillen, zum Beispiel indem er eine leer stehende Wohnung seines Eigentums nutzt, wird die Eigenbedarfskündigung ebenfalls regelmäßig als rechtsmissbräuchlich zurückgewiesen.
Die Rechtsmissbräuchlichkeit der Eigenbedarfskündigung kann sich weiterhin auf Fälle erstrecken, in denen der Vermieter versucht, einen deutlich überhöhten Bedarf an Wohnraum oder aber einen zeitlich begrenzten Eigenbedarf geltend zu machen. Im Zweifelsfall entscheidet hier eine gerichtliche Einzelfallabwägung über die Argumentation des Vermieters.
Nicht wegen Rechtsmissbräuchlichkeit, sondern aufgrund von Zweckverfehlung und Vernunftwidrigkeit ist eine Eigenbedarfskündigung dann unzulässig, wenn der Vermieter sein Nutzungsanliegen in den betroffenen Räumlichkeiten überhaupt nicht umsetzen kann.
Weiterhin kann die begründete Eigenbedarfskündigung im Einzelfall dennoch im Wege der Interessenabwägung nicht durchsetzbar sein, da sie dem Mieter aus sozialen Gründen nicht zugemutet werden soll und der Vermieter dies gegen sich gelten lassen muss. Beispielsweise käme eine solche Beurteilung in Frage, wenn eine 85-jährige Mieterin, die seit 35 Jahre in den Räumlichkeiten wohnt, der 20-jährigen Enkelin des Vermieters weichen soll.
Täuscht der Vermieter einen Eigenbedarf bewusst vor, ist die auf der rechtswidrigen Täuschung basierende Kündigung nichtig. Zudem entstehen dem Mieter als Opfer in diesem Fall Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter.
Die Zulässigkeit jeder Eigenbedarfskündigung steht und fällt mit der Begründung des Vermieters und ihrer gerichtlichen Beurteilung. Sowohl aufseiten des Mieters als auch des Vermieters ist eine engagierte und erfahrene Rechtsvertretung daher immer angebracht und notwendig.
In Nürnberg stellen die Fachanwälte für Mietrecht der Kanzlei Päch & Päch in diesem Kontext sowie in allen weiteren mietrechtlichen Angelegenheiten jederzeit engagiert für die Interessen und Informationsbedürfnisse ihrer Mandanten ein.
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